戳破4月楼市的“虚假”繁荣：房价暴涨11%的真相是什么？|焦点热议

4月的房价又涨了！

(相关资料图)

今天（5月17日）统计局的2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况权威发布的显示， 70城房价依然在上涨！

大多数城市环比上涨： 70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有62个和36个。

同比上涨城市在增加： 新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有22个和9个，比上月分别增加4个和1个。

涨了多少？11%！

5月16日，国家统计局发布的房地产数据显示：2023年1-4月，商品房住宅销售额为36020亿元，住宅销售面积为32966万平方米。以此推算，住宅均价为10926元/平方米

而同样是统计局公布的数据显示：2022年1-4月，商品房住宅销售额为33248亿元，住宅销售面积为33722万平方米。以此推算，住宅均价为9859元/平方米

所以，2023年的住宅均价的涨幅达11%！

事实上，这已经连续3个月上涨，且涨幅连续2个月扩大。

如果单看房价，很容易觉得楼市火热、房企大卖，可事实的一面又是南辕北辙。

资金在撤离 ：1～4月，房企到位资金45155亿元，同比下降6.4%。

投资开发端恶化 ：1~4月份，全国房地产开发投资额同比增速为-6.2%，相比1~3月-5.8%的增速继续恶化。

新开工面积大跌： 1～4月，房屋新开工面积同比下跌21.2%，跌幅持续扩大，显示开发商拿地与开工积极性仍旧很低。

注意，这是建立在2022年1-4月份，房屋新开工面积下降26.3%的基础上再下降四分之一的！

销售也同比下降： 1～4月，商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%。

只有竣工正增长： 1～4月，房屋竣工面积23678万平方米，同比增长18.8%。其中，住宅竣工面积17396万平方米，增长19.2%。

很显然，房地产的竣工>销售>新开工，说明房企整体对未来缺乏信心，在保交楼的推动下，把房子卖完就不想再干了。

房价涨这么多，房企却毫无信心，这就是4月楼市繁荣的“虚假”所在。

是不是统计局的数据有问题呢？当然不是！我们的统计局说一不二，就算太阳从西边出来，统计数据也不会出错。

真正的原因是：能卖出去的房子都是好房子，卖不出去的房子没有出现在统计数据中。

换句话说，本次楼市的修复（注意，不是复苏）是严重分化的。

城市分化： 一线城市的房价修复明显强于二三线城市。4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月略扩0.1个百分点，二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点；4月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，二三线城市二手住宅销售价格环比均由上月上涨转为持平。

如果和疫情前的2019年对比，30城商品房销售面积一线、二线和三线的同比增速分别为7.3%、2.8%和-20.8%。

显然，越是高能级的城市，销售回暖的情况就越好。

房企分化 ：根据广发证券数据，2023年一季度央国企销售额较2022年、2019年同期分别增长39%、35%，其中7家优质央国企招商、保利、华发、建发、越秀、中海、华润及民企滨江增速尤为突出，分别增长62%、59%，而大多数民企销售呈下降态势，较2022年、2019年分别下降30%、45%。

投资分化： 1-3月份，一线城市住宅类土地成交规划建筑面积同比增长3.0%，二线城市同比减少14.0%，三线城市同比减少35.4%。

市场是用脚投票的，有利可图的地方才会有热度， 能卖得出去的房企都是好房子，不好的房子没有交易，自然不会出现在统计数字中。

大家只买少数核心城市、国企的房子，更多的低能级城市、民营房企是被弃之如敝履的，统计数据只体现前者，这不是虚假繁荣是什么？

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